월세를 몇 달 밀리면 계약이 해지되나요?

월세가 밀리기 시작하면 임차인은 어디까지가 버틸 수 있는 선인지 알고 싶어 하고, 임대인은 언제부터 계약을 끊을 수 있는지 알고 싶어 합니다. 이 기준은 임대차의 종류에 따라 다른 법률에서 나오고, 숫자도 2기와 3기로 갈립니다.

갈리는 방향이 예상과 반대입니다. 상가 임차인을 보호하는 법률에는 기준을 늦춰 주는 조문이 따로 들어 있는데, 주택 임차인을 보호하는 법률에는 그에 대응하는 조문이 없습니다. 그래서 주택에는 「민법」의 원래 기준이 그대로 적용되고, 결과적으로 주택 임차인이 상가 임차인보다 빨리 해지 요건에 닿습니다.

이 글의 기준일은 「민법」 2026년 3월 17일 시행본(법률 제21454호), 「주택임대차보호법」 2026년 1월 2일 시행본(법률 제21065호), 「상가건물 임대차보호법」 2026년 5월 12일 시행본(법률 제21083호)입니다.

월세를 몇 달 밀리면 임대인이 해지할 수 있나요?

「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 같은 ‘차임연체와 해지’라는 제목 아래 그 기준을 3기의 차임액으로 정합니다.

토지임대차에는 절차가 하나 더 붙습니다. 「민법」 제642조는 그 토지 위의 건물이나 공작물이 담보물권의 목적이 된 경우 제288조를 준용하도록 하고, 제288조는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 지남으로써 그 효력이 생긴다고 정합니다. 땅 위의 건물에 근저당이 잡혀 있으면 연체액이 기준에 닿아도 통지와 기간이라는 단계가 남는 구조입니다.

조문이 정하는 것은 해지할 수 있는 권리가 생기는 시점입니다. 연체액이 기준에 닿는 순간 계약이 저절로 끝나는 것은 아니고, 임대인이 해지한다는 뜻을 임차인에게 전달하는 행위가 따로 필요합니다.

왜 주택이 상가보다 기준이 빠른가요?

「주택임대차보호법」의 조문 목록에는 차임 연체로 인한 해지를 정한 조문이 없습니다. 이 법은 제6조에서 계약의 갱신, 제6조의2에서 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지, 제6조의3에서 계약갱신 요구를 다루지만, 연체액이 얼마에 닿으면 임대인이 해지할 수 있는지는 정하지 않았습니다. 특별법이 침묵하는 자리에는 「민법」 제640조가 그대로 남아 2기 기준이 적용됩니다.

상가는 사정이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」이 제10조의8을 따로 두어 기준을 3기로 올려 놓았습니다. 보호 법률이 하나 더 얹힌 쪽이 느슨한 기준을 받고, 아무것도 얹히지 않은 쪽이 「민법」의 기준을 그대로 받는 모양새가 됩니다.

상가 쪽에는 범위도 넓습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하면서도, 같은 조 제3항은 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 그 초과 임대차에도 적용한다고 정합니다. 해지 기준인 제10조의8과 갱신 거절 사유를 담은 제10조제1항이 모두 그 목록 안에 있습니다.

그래서 보증금에 월 차임 환산액을 더한 금액이 시행령 기준을 넘어 이 법의 일반 적용에서 빠지는 큰 상가라도 해지 기준은 3기입니다. 환산보증금을 넘겼다는 이유로 2기 기준으로 돌아가지 않습니다.

‘2기’는 연속으로 두 달을 밀린다는 뜻인가요?

조문의 문구는 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”입니다. 세어야 하는 것은 밀린 달의 개수가 아니라 밀린 금액의 합계이고, 비교 대상은 차임 2개월분에 해당하는 금액입니다. 연속으로 밀릴 것을 요구하는 문구는 어디에도 없습니다.

월 차임이 100만원인 주택을 놓고 보면 이렇게 갈립니다.

띄어서 밀린 경우와 매달 일부만 낸 경우가 모두 기준에 들어옵니다. 한 번도 합계가 2기분에 닿지 않고 1개월분 안에서만 오갔다면 기준에 닿은 적이 없는 쪽이고, 두 달을 비운 뒤 한 달분을 메운 경우는 지금의 연체액이 1개월분이어도 이미 닿은 적이 있는 쪽입니다. 두 칸을 나눠 적어야 하는 이유는 조문마다 보는 시점이 다르기 때문인데, 그 차이는 뒤에서 따로 봅니다. 달을 세는 감각과 금액을 세는 조문의 계산이 어긋나는 지점이어서, 두 달 연속으로 밀린 적이 없다는 사실만으로는 안심할 근거가 되지 않습니다.

차임이 중간에 올랐다면 계산의 기준 금액이 문제가 됩니다. 조문은 ‘2기의 차임액’이라고만 적고 어느 시점의 차임을 기준으로 삼는지는 따로 정하지 않았습니다. 주택의 차임 증액은 「주택임대차보호법」 제7조, 상가는 「상가건물 임대차보호법」 제11조가 범위와 횟수를 제한하고 있으므로, 증액 합의가 그 범위 안에서 언제 이루어졌는지를 계약서에서 함께 확인해야 하는 부분입니다. 갱신할 때 올릴 수 있는 한도는 계약갱신요구권의 행사와 거절을 정리한 글에서 다룹니다.

보증금이 남아 있는데도 해지될 수 있나요?

해지될 수 있습니다. 보증금은 계약이 끝날 때 정산하는 담보여서, 계약이 살아 있는 동안에는 보증금이 아무리 많아도 밀린 차임이 저절로 메워지지 않습니다. 수천만원을 걸어 둔 쪽에서는 납득하기 어려운 결과인데, 보증금의 성격을 짚은 판결이 그 이유를 설명합니다.

대법원은 2025년 3월 27일 선고한 2024다302217 판결에서 부동산임대차의 임대차보증금을 “임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것”으로 보고, 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다고 판단했습니다.

정산 시점이 종료 시로 묶여 있다는 뜻입니다. 같은 판결은 이어지는 판단에서 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰”를 전제로 논의를 전개합니다. 계약이 살아 있는 동안 보증금에서 밀린 차임을 먼저 꺼내 메우는 것이 임대인에게 요구되는 일이 아니라는 구조가 여기에서 드러납니다.

이 판결이 판단한 것은 보증금 반환의무의 이행기와 공제의 범위이고, 해지 요건의 기수를 어떻게 세는지는 다루지 않았습니다. 다만 보증금이 존속 중의 연체를 메우지 않는다는 위 구조에 제640조의 문구를 그대로 대면, 보증금이 연체액보다 많아도 연체 상태가 지워지지 않는다는 읽기가 남습니다. 보증금에서 무엇이 어디까지 빠지는지는 원상복구 비용과 보증금 공제 범위를 다룬 글에서 항목별로 정리했습니다.

밀린 월세를 다 갚으면 해지를 막을 수 있나요?

해지는 막고 갱신 거절은 막지 못합니다. 같은 ‘연체’를 다루면서도 조문마다 시점을 가리키는 문구가 다르기 때문입니다.

대법원은 2021년 5월 13일 선고한 2020다255429 판결에서 이 문구 차이를 정면으로 다뤘습니다. 판결은 「상가건물 임대차보호법」이 해지 요건은 ‘달하는 때’로, 갱신 거절 사유는 ‘연체한 사실이 있는 경우’로 “문언을 달리하여 규정하고 있다”고 지적하고, 그 취지가 종전 임대차기간에 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우까지 임차인의 일방적 의사로 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는 데 있다고 보았습니다. 그래서 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있고, 갱신요구권을 행사할 당시에 반드시 3기분이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 판단했습니다.

밀린 돈을 모두 갚은 임차인에게는 두 조문의 결론이 갈립니다. 해지 요건은 문구가 지금의 연체액을 가리키므로, 연체액이 0원이 된 상태에서 ‘달하는 때’라는 요건이 그대로 충족되는지가 문제가 됩니다. 이 지점을 직접 판시한 대법원 판결은 확인되지 않았고, 조문 문구만 놓고 보면 현재의 연체액 상태를 요구한다는 읽기가 가능한 정도입니다.

갱신 거절은 사정이 분명합니다. ‘연체한 사실이 있는 경우’를 사유로 삼으므로 과거의 사실이 이미 성립해 있고, 위 판결이 ‘어느 때라도’라고 못 박은 대로 사후 변제로 되돌려지지 않습니다. 위 판결이 직접 판단한 것은 상가 조문이지만, 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항제1호도 ‘연체한 사실이 있는 경우’라는 같은 형식의 문구를 쓰고 있습니다. 상가에서 이 연체 사실이 권리금 회수까지 닫아 버리는 경로는 권리금 회수 방해와 손해배상을 정리한 글에서, 묵시적 갱신이 배제되는 경우는 묵시적 갱신의 성립과 해지를 다룬 글에서 각각 다룹니다.

시효가 지난 월세도 보증금에서 빠지나요?

빠질 수 있습니다. 다만 그 결론에 이르는 경로가 ‘상계’와 ‘공제’로 갈립니다.

「민법」 제163조제1호는 “이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권”을 3년의 단기소멸시효 대상으로 열거합니다. 앞서 본 2024다302217 판결이 다룬 사안 자체가 소멸시효가 완성된 연체차임이었고, 판결은 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효가 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 보증금에서 일괄 공제하는 방식으로 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보았습니다.

밀린 달마다 시효가 각각 간다는 의미이므로, 연체가 오래된 계약에서는 가장 먼저 밀린 달부터 시효가 완성되어 갑니다.

여기서 판결은 두 갈래로 나눠 판단했습니다. 「민법」 제495조는 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자가 상계할 수 있다고 정합니다. 판결은 이 조문이 자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것을 요건으로 하는데, 임대인의 보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 소멸시효 완성 전에 임대인이 보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 존속 중에는 두 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다고 보았습니다. 그 결과 임대인이 이미 시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 보증금 반환채무와 상계하는 것은 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다고 판단했습니다. 판시사항이 이 결론을 ‘원칙적 소극’으로 적은 것도 그 유보가 붙어 있기 때문입니다.

그러면서도 결론은 공제를 허용하는 쪽으로 갔습니다. 판결은 존속 중 연체가 있는데도 보증금에서 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 제495조를 유추적용하여 보증금에서 공제할 수는 있다고 보았습니다. 임차인 쪽에서 보면 시효가 지났다는 사실만으로 밀린 월세가 보증금에서 사라지지는 않는다는 이야기가 됩니다.

계약서에 ‘한 번만 밀려도 해지’ 특약이 있으면 어떻게 되나요?

한쪽 방향으로만 막히는 구조입니다. 「민법」 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 해지 기준을 정한 제640조와 토지임대차에 이를 준용하는 제641조가 그 목록 안에 들어 있습니다.

조문이 무효로 삼는 대상은 ‘임차인에게 불리한’ 약정뿐입니다. 1기만 밀려도 해지한다는 특약은 제640조가 정한 2기 기준을 임차인에게 불리한 쪽으로 당기는 것이어서 이 목록에 걸립니다. 반대로 3기까지 기다린 뒤 해지한다는 특약은 임차인에게 유리한 방향이므로 이 조문의 무효 대상이 아닙니다. 같은 특약 조항이 적는 숫자의 방향에 따라 효력이 갈립니다.

특별법 쪽에도 같은 형식의 조문이 있습니다. 「주택임대차보호법」 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고, 「상가건물 임대차보호법」 제15조도 같은 내용을 정합니다. 상가에서 제10조의8의 3기 기준을 2기로 당기는 특약은 제15조의 적용을 받는 약정이 됩니다.

밀린 차임을 따져 볼 때 무엇부터 확인해야 하나요?

확인은 계약서의 날짜에서 시작해 통지를 받은 날짜로 끝납니다.

1. 계약서에 적힌 차임 지급기일을 본다. 연체는 그 날짜가 지나면서 시작되고, 2024다302217 판결이 본 소멸시효의 기산점도 특별한 약정이 없으면 그 날짜다.
2. 입금 내역을 날짜별로 모아 밀린 금액의 합계를 낸다. 세는 단위는 달의 개수가 아니라 금액이다.
3. 그 합계를 차임 월액으로 나눠 몇 기분인지 적는다. 주택은 2, 상가는 3이 기준 숫자다.
4. 상가라면 계약서의 보증금과 월 차임으로 환산액 합계를 내 두되, 그 금액이 시행령 기준을 넘더라도 해지 기준은 달라지지 않는다는 점을 함께 적어 둔다.
5. 해지 통지를 받았다면 받은 날짜와 방식을 기록으로 남긴다. 연체액이 기준에 닿는 것만으로 계약이 끝나지는 않는다.
6. 연체 이력을 월별 표로 만들어 지금의 연체액과 한때 기준에 닿았던 달이 한 줄에 같이 보이게 한다. 두 숫자를 묻는 조문이 서로 다르다.
7. 계약서에 기수 기준을 바꾸는 특약이 있는지 찾아보고, 그 방향이 임차인에게 불리한지 유리한지 본다. 방향에 따라 강행규정 조문의 적용을 받는지가 갈린다.
8. 밀린 차임의 가장 오래된 달과 그 달의 지급기일을 찾아 둔다. 시효는 달마다 따로 진행한다.

참고한 공개 자료: 민법 제640조 차임연체와 해지 (국가법령정보센터), 민법 제641조 (국가법령정보센터), 민법 제642조 토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지 (국가법령정보센터), 민법 제288조 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지 (국가법령정보센터), 민법 제652조 강행규정 (국가법령정보센터), 민법 제629조 임차권의 양도, 전대의 제한 (국가법령정보센터), 민법 제163조 3년의 단기소멸시효 (국가법령정보센터), 민법 제495조 소멸시효완성된 채권에 의한 상계 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제10조 강행규정 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제2조 적용범위 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제10조 계약갱신 요구 등 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제10조의8 차임연체와 해지 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제10조의9 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제11조 차임 등의 증감청구권 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제15조 강행규정 (국가법령정보센터), 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결 (국가법령정보센터), 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 (국가법령정보센터)