전대(재임대), 집주인 동의 없이 하면 어떻게 되나요?

살던 사람이 남은 기간 동안 그 집이나 가게를 또 다른 사람에게 빌려주는 것을 전대(轉貸)라고 합니다. 임차권을 통째로 넘기는 양도와 달리 원래의 임대차는 그대로 남아 있고 그 위에 전대차 계약이 하나 더 얹히는 구조여서, 계약 당사자가 셋이 되는 순간부터 차임과 보증금, 나가는 시점이 각각 다른 조문의 지배를 받습니다. 이 글은 2026년 3월 17일 시행 「민법」(법률 제21454호), 2026년 1월 2일 시행 「주택임대차보호법」(법률 제21065호), 2026년 5월 12일 시행 「상가건물 임대차보호법」(법률 제21083호)을 기준으로 정리한 일반 정보입니다.

동의 없이 세를 다시 놓으면 임대인은 무엇을 할 수 있나요?

계약을 해지할 수 있습니다. 「민법」 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

주택이면 임대인이 쥔 수단이 하나 더 있습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하면서, 제4호에 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 거절 사유로 올려 두었습니다. 같은 항 제1호의 2기 차임 연체와 나란한 자리입니다.

두 수단은 작동 시점이 다릅니다. 해지는 남은 기간을 중간에 끊는 것이고, 갱신 거절은 기간이 끝났을 때 더 이어 가지 않는 것입니다. 거절 사유 아홉 가지 전체와 갱신요구권의 행사 시기는 계약갱신요구권의 행사 방법과 임대인의 거절 사유를 정리한 글에 나와 있습니다.

동의를 안 받았는데도 해지되지 않는 경우가 있나요?

있습니다. 대법원은 제629조의 해지권이 위반 사실만으로 언제나 생기는 것은 아니라고 보아 왔습니다.

대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결은 조문의 취지부터 짚었습니다. 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하려는 데 목적이 있고, 임차인이 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있기 때문에 임대인이 일방적으로 관계를 끝낼 수 있게 했다는 설명입니다.

여기서 예외가 따라 나옵니다. 같은 판결은 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 이 조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 밝혔습니다. 그 사건에서 특별한 사정으로 인정된 것은 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있었다는 사정이었습니다.

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결도 같은 법리를 이어받았습니다. 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 보았습니다.

구분해 둘 점이 있습니다. 이 법리는 해지권의 발생을 막는 예외이지 동의를 받지 않아도 된다는 허가가 아닙니다. 두 판결은 ‘특별한 사정’의 목록을 조문처럼 만들어 둔 것이 아니라 각 사건의 사실관계를 평가해 그 사정이 있었다고 본 것이어서, 가족이 함께 산다는 사정만 있으면 늘 같은 결론이 난다고 읽기는 어렵습니다.

방 한 칸만 쓰게 하는 것도 전대인가요?

「민법」 제632조가 이 경우를 적용 범위에서 빼 둡니다. 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다는 문장입니다.

‘전3조’는 바로 앞의 제629조, 제630조, 제631조입니다. 건물의 소부분을 쓰게 한 경우에는 동의 없는 전대를 이유로 한 해지권도, 전차인이 임대인에게 직접 의무를 지는 구조도, 합의 종료에도 전차인의 권리가 남는다는 보호도 함께 빠지는 구조로 읽힙니다. 임차인에게 유리한 방향으로만 작동하는 예외는 아니라는 뜻입니다.

조문은 ‘소부분’이 어느 정도인지 숫자로 정해 두지 않았습니다. 면적 비율도 방의 개수도 조문에 없으므로 어디까지가 소부분인지는 건물의 구조와 사용 형태를 놓고 따질 문제로 남고, 집 전체를 넘기고 임차인이 나가 버린 경우까지 이 조문으로 설명되지는 않습니다.

주의할 지점이 하나 더 있습니다. 제632조가 빼 둔 것은 「민법」의 세 조문뿐이고, 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제4호는 주택의 ‘전부 또는 일부’를 전대한 경우를 갱신 거절 사유로 적고 있습니다. 두 조문이 같은 범위를 가리킨다고 문언만으로 단정하기는 어렵습니다.

동의를 받고 전대하면 전차인은 집주인에게 무엇을 부담하나요?

직접 의무를 집니다. 「민법」 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정합니다.

같은 항 뒤에 붙은 문장이 실제 분쟁에서 자주 문제 됩니다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 되어 있습니다. 전차인이 전대인, 곧 원래 임차인에게 차임을 미리 치렀더라도 그 사실을 들어 임대인의 청구를 막을 수는 없다는 구조입니다. 전대인이 임대인에게 차임을 넣지 않고 있는 상황이라면 전차인이 같은 기간의 돈을 두 번 부담하게 되는 위험이 여기서 생깁니다.

제630조 제2항은 이 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다고 덧붙입니다. 전차인이 직접 의무를 진다고 해서 원래 임차인이 임대차에서 빠지는 것은 아닙니다. 임대인은 여전히 임차인에게 차임을 청구할 수 있고, 연체가 쌓이면 「민법」 제640조에 따라 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 계약을 해지할 수 있습니다. 전차인이 제 몫을 꼬박꼬박 냈더라도 전대인이 임대인에게 넣지 않으면 원래의 임대차가 먼저 끊길 수 있는 셈입니다.

임대차가 끝나면 전차인은 바로 나가야 하나요?

끝나는 방식에 따라 갈립니다. 「민법」은 적법한 전차인을 위해 서로 다른 두 장치를 두고 있습니다.

합의로 끝내는 경우가 먼저입니다. 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다고 정합니다. 임대인과 임차인이 둘이서 계약을 접기로 해도 그것만으로 전차인의 권리가 사라지지는 않는 구조입니다.

해지통고로 끝나는 경우는 통지 절차가 붙습니다. 제638조 제1항은 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다고 정하고, 제2항은 전차인이 그 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정을 준용하도록 합니다.

제635조 제2항은 해지통고를 받은 날부터 지나야 효력이 생기는 기간을 정한 조문입니다. 제1호가 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월로 적고 있고, 제2호가 동산에 대하여는 5일로 적고 있습니다. 건물이 전대된 상황에서 전차인에게 통지가 갔다면 이 기간 규정이 준용되는 구조입니다.

두 조문 모두 ‘적법하게’ 전대된 경우에 걸려 있습니다. 동의 없이 들어온 전차인에게는 같은 장치가 붙어 있지 않습니다.

전차인이 낸 보증금과 대항력은 어떻게 되나요?

적법한 전대라면 원래 임차인의 대항력이 소멸하지 않고 남아 있고, 전차인은 그 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있다는 것이 판례가 세워 둔 구조입니다. 앞의 2009다101275 판결은 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우를 다뤘습니다.

이 판결은 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보았습니다.

그다음부터 양도와 전대의 길이 갈립니다. 같은 판결은 임차권 양도의 경우 임차권이 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 양수인이 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 및 제8조 제1항에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 반면, 전차인은 원래의 임차인이 가지는 그 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 정리했습니다.

문장에서 놓치기 쉬운 조건이 둘 있습니다. 하나는 ‘임대인의 동의를 얻어 적법하게’라는 전제이고, 다른 하나는 ‘주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내’라는 시간 조건입니다. 전차인이 들어오면서 전입신고가 늦어져 공백이 생기면 이 판결이 전제한 상황과 달라집니다. 대항력과 우선변제권이 각각 무엇을 지켜 주는 권리인지는 전월세 보증금과 계약 문제의 기본 구조를 정리한 허브 글에 있고, 보증금을 돌려받지 못했을 때 순위를 남기는 절차는 임차권등기명령부터 보증금반환청구소송까지의 흐름에서 볼 수 있습니다.

전대를 자유롭게 하기로 한 특약은 효력이 있나요?

방향에 따라 갈립니다. 전대를 미리 허용해 두는 쪽은 「민법」이 무효로 정해 둔 약정 목록에 걸리지 않고, 이미 들어온 전차인의 보호를 깎는 쪽은 그 목록에 걸립니다. 「민법」 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.

이 목록에 제629조는 들어 있지 않습니다. 반면 전차인을 지키는 제631조와 제638조, 전차인의 임대청구권·매수청구권을 정한 제644조와 제647조는 목록 안에 있습니다.

읽히는 구조는 비대칭입니다. 임대인이 계약서에 전대를 미리 허용해 두는 쪽은 제652조가 겨냥한 대상이 아니고, 이미 들어온 전차인의 보호를 깎는 쪽은 같은 조문이 정면으로 막습니다. 다만 제652조는 ‘임차인이나 전차인에게 불리한’ 약정을 무효로 한다고만 적고 있어, 어떤 약정이 불리한 것인지는 그 약정의 문언을 놓고 따지게 됩니다.

상가는 조문이 하나 더 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제13조 제1항은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조를 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하도록 하고, 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 「주택임대차보호법」에는 이에 대응하는 전대차 준용 조문이 없고, 이 법에서 전대가 등장하는 곳은 제6조의3 제1항 제4호 한 군데입니다. 주택 전차인의 지위가 상가보다 「민법」에 더 많이 기대어 있는 이유가 여기에 있습니다. 상가 임차인이 가지는 권리의 전체 구조는 상가 권리금 회수 방해와 손해배상을 다룬 글에서 볼 수 있습니다.

그래서 무엇을 확인해야 하나요?

확인 지점은 어느 자리에 서 있는지에 따라 갈립니다.

세를 놓으려는 임차인이라면 계약서에 전대를 다루는 조항이 있는지부터 봅니다. 제629조는 동의의 방식을 정해 두지 않았으므로 구두 동의를 나중에 어떻게 보일지가 실제 부담이 되고, 건물의 일부만 쓰게 하는 경우라면 그것이 제632조의 소부분에 해당하는 형태인지가 갈림길이 됩니다.

전차인으로 들어가는 쪽은 순서가 다릅니다. 임대인의 동의가 있었는지, 원래 임대차의 남은 기간이 전대차 기간을 담을 만큼 되는지, 전입신고를 언제 넣을 수 있는지를 봅니다. 제630조 제1항 후단 때문에 전대인에게 미리 낸 차임이 방패가 되지 않으므로, 임대인 쪽에 차임이 제때 들어가고 있는지도 확인 대상에 들어갑니다.

임대인이라면 판단 기준이 하나 더 붙습니다. 동의 없는 전대를 확인했더라도 배신적 행위인지가 걸려 있어 누가 어떤 형태로 그 집을 쓰고 있는지가 먼저 확인할 사실이 되고, 주택에서 해지로 갈지 갱신 거절로 갈지는 남은 기간과 갱신 요구 시기에 따라 달라집니다.

어느 자리에서든 조문 문언에 적힌 것과 판결이 개별 사실관계를 평가해 내린 결론은 나누어 두는 편이 안전합니다. 위 판결들이 만들어 둔 것은 기준의 목록이 아니라 그 사건에서의 판단입니다.

참고한 공개 자료: 민법 제629조 임차권의 양도, 전대의 제한 (국가법령정보센터), 민법 제630조 전대의 효과 (국가법령정보센터), 민법 제631조 전차인의 권리의 확정 (국가법령정보센터), 민법 제632조 임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우 (국가법령정보센터), 민법 제635조 기간의 약정없는 임대차의 해지통고 (국가법령정보센터), 민법 제638조 해지통고의 전차인에 대한 통지 (국가법령정보센터), 민법 제640조 차임연체와 해지 (국가법령정보센터), 민법 제646조 임차인의 부속물매수청구권 (국가법령정보센터), 민법 제647조 전차인의 부속물매수청구권 (국가법령정보센터), 민법 제652조 강행규정 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제3조 대항력 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제13조 전대차관계에 대한 적용 등 (국가법령정보센터), 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 (국가법령정보센터), 대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결 (국가법령정보센터), 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 (국가법령정보센터)