1년으로 계약했는데 2년을 주장할 수 있나요?

계약서에 임대차기간이 1년으로 적혀 있는 집에서, 그 1년이 다 되어 갈 때 임대인과 임차인이 서로 다른 날짜를 말하는 일이 생깁니다. 「주택임대차보호법」 제4조제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정하면서, 단서에서 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 덧붙입니다. 한 항 안에 원칙과 예외가 같이 들어 있고, 예외를 쓸 수 있는 사람이 한쪽으로만 정해져 있는 구조입니다. 이 글은 「주택임대차보호법」 법률 제21065호(2026년 1월 2일 시행)와 「상가건물 임대차보호법」 법률 제21083호(2026년 5월 12일 시행)의 조문, 그리고 국가법령정보센터에서 확인한 대법원 판례를 근거로 그 구조를 정리한 일반 법률 정보입니다.

1년으로 계약해도 2년을 살 수 있나요?

살 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 본다고 정하고, 같은 법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 계약서에 1년이라고 적혀 있어도 그 약정은 임차인을 1년에 묶어 두는 효력을 갖지 못합니다.

대법원도 이 조항의 성격을 같은 방향으로 설명합니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 제4조제1항이 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다고 판단했습니다. 조항이 기간을 일률적으로 2년으로 고정하는 것이 아니라, 임차인에게 유리한 방향으로만 작동한다는 뜻입니다.

그래서 같은 조항을 두고 누가 무엇을 주장하는지에 따라 결과가 갈립니다.

1년 만에 나가겠다는 주장은 왜 임차인만 할 수 있나요?

단서의 주어가 ‘임차인은’으로 특정되어 있기 때문입니다. 제4조제1항 단서는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는 사람을 임차인으로 적었고, 임대인에게 같은 선택권을 주는 문언은 조문에 없습니다.

판례도 임차인 쪽 주장만을 다루어 왔습니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다고 판단했습니다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결은 여기서 한 걸음 더 나아가, 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다고 보았습니다. 짧은 기간의 주장이 보증금 반환 청구뿐 아니라 경매 배당 단계에서도 통한다는 점을 밝힌 대목입니다.

두 판결을 읽을 때 짚어 둘 사정이 하나 있습니다. 두 사건은 모두 단서가 신설되기 전의 구법에 관한 것입니다. 2000다24078 판결은 판결문 안에서 1999년 1월 21일 법률 제5641호 개정으로 제4조제1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”는 명문의 단서규정이 신설되었다는 사실을 괄호로 적어 두었습니다. 판례가 제10조를 근거로 인정해 온 해석을 입법이 조문으로 옮긴 경과로 읽히는 부분입니다.

짧은 기간을 주장하면 그 뒤에 2년이 또 생기나요?

그렇지 않습니다. 이 지점이 조문만 읽을 때 가장 많이 어긋나는 대목입니다. 1년으로 적은 계약이 1년 만에 끝나고, 거기서 다시 묵시적 갱신이 되어 새로 2년이 붙으므로 모두 3년을 살 수 있다는 식의 계산은 판례가 받아들이지 않았습니다.

앞의 96다5551, 5568 판결은 적용 범위를 분명히 한정했습니다. 임차인이 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다는 것입니다.

단서는 관계를 끝내는 쪽으로만 쓰는 카드라는 뜻입니다. 2026년 11월 3일에 시작해 기간을 1년으로 적은 계약을 놓고 계산하면 갈림길이 이렇게 됩니다.

갱신 쪽 경로로 가면 제6조제2항과 제6조의3제2항이 갱신되는 임대차의 존속기간을 각각 2년으로 보므로, 1년이라고 적힌 계약에서도 길게 이어질 때의 총 기간은 2년에 2년이 더해지는 모양이 됩니다. 묵시적 갱신의 성립 요건과 효과는 묵시적 갱신과 해지 통지를 정리한 글에, 갱신요구권의 행사 시기와 거절 사유는 계약갱신요구권을 다룬 글에 따로 정리되어 있습니다.

조문 문언에서 읽히는 구조를 하나 덧붙여 둘 만합니다. 제6조제1항 전단은 통지 기간을 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’로 정하고, 제6조의3제1항은 계약갱신요구의 기간으로 그 기간을 그대로 끌어다 씁니다. 기산점이 되는 임대차기간에 관하여는 제4조제1항 본문이 2년으로 본다고 정하고 있으므로, 1년으로 적은 계약에서도 그 통지 기간은 계약서의 1년 만료일이 아니라 2년이 되는 날을 기준으로 계산되는 구조로 읽힙니다. 계약서에 적힌 날짜만 보고 통지 시점을 잡으면 1년 가까이 어긋날 수 있는 지점입니다.

한번 고른 쪽을 나중에 뒤집을 수 있나요?

경매가 걸린 국면에서는 되돌리기 어렵습니다. 2000다24078 판결의 두 번째 쟁점이 이 문제였습니다.

이 판결은 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리와 의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 된다고 보았습니다. 그 믿음을 기초로 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 임차인이 배당요구 때의 주장과 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다는 결론입니다.

사건의 사실관계를 보면 마찰이 어디서 생기는지 드러납니다. 임차인은 1995년 7월 29일 보증금 4천만원, 기간을 1996년 7월 30일까지로 정해 임차하고 인도와 주민등록, 확정일자를 갖추었습니다. 그 뒤 근저당권자의 임의경매가 개시되자 기간이 이미 지난 계약서만 제출하여 배당요구를 했고, 경매법원은 보증금 4천만원을 1순위로 배당하는 배당표를 작성했습니다. 다만 소유자가 제기한 별도의 배당이의 소송에 답변서도 내지 않고 변론기일에 출석하지 않아 의제자백으로 패소하는 바람에 실제로는 보증금을 반환받지 못했고, 뒤늦게 낙찰자에게 대항력을 주장한 것이 이 판결에서 배척됐습니다.

판결은 배당요구서에 적는 내용의 무게도 함께 지적했습니다. 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 약정기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없다고 했습니다. 경매 절차에서 보증금을 받는 순서와 한도가 어떻게 정해지는지는 경매에서 보증금을 먼저 받는 범위를 정리한 글에 따로 있습니다.

계약서에 기간을 아예 안 적으면 어떻게 되나요?

주택이라면 같은 조항이 그대로 받습니다. 제4조제1항 본문은 ‘기간을 정하지 아니하거나’를 2년 미만으로 정한 경우와 나란히 적고 있어서, 기간을 비워 둔 계약도 2년으로 보게 됩니다.

다만 본문과 단서의 적용 범위가 여기서 갈라집니다. 단서가 주장의 대상으로 적은 것은 ‘2년 미만으로 정한 기간’입니다. 기간을 아예 정하지 않은 계약에는 그 문언이 가리킬 약정 기간 자체가 없으므로, 2년 미만으로 적은 계약에서 쓸 수 있었던 선택권이 같은 방식으로 작동한다고 보기는 어려운 구조로 읽힙니다. 본문은 두 경우를 함께 묶었지만 단서는 한쪽만 적어 두었다는 차이입니다.

이 지점에서 「민법」과의 관계가 갈립니다. 「민법」 제635조는 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 건물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정합니다. 주택 임대차에서는 제4조제1항이 기간을 2년으로 보아 주므로 제635조가 전제하는 ‘기간의 약정이 없는’ 상태 자체가 만들어지지 않는 구조로 읽힙니다. 앞 단락의 단서 적용 문제와 이 제635조의 적용 문제를 정면으로 판단한 대법원 판례는 확인하지 못했습니다. 두 대목은 조문 문언에서 읽히는 구조로만 적어 둔 것이고, 확정된 법리로 제시하는 것이 아닙니다.

다만 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는 통로가 하나 있습니다. 같은 법 제11조는 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다고 정합니다. 이 경우에는 제4조제1항의 2년도 함께 빠지고 「민법」의 규정이 그대로 적용됩니다. 조문은 ‘명백한 경우’라고만 적고 어떤 사정이 있으면 일시사용으로 보는지에 관한 기준은 따로 두지 않았습니다.

상가는 왜 2년이 아니라 1년인가요?

상가에는 별도의 법률이 적용되고, 그 법률이 최단기간을 1년으로 정했기 때문입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항은 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 하면서, 단서에서 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 문장의 짜임은 주택과 같고 숫자만 다릅니다. 같은 법 제15조도 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정해 같은 방향을 지킵니다.

두 법의 기간 규정을 나란히 놓으면 차이가 숫자 하나에 그치지 않습니다.

표의 마지막 줄이 실무에서 자주 쓰이는 대목입니다. 두 법 모두 기간이 끝났다는 사정만으로 임대차 관계가 곧바로 사라지지 않고 보증금을 돌려받을 때까지 존속하는 것으로 보게 되어 있어서, 짧은 기간을 주장해 임대차를 끝낸 뒤에도 보증금을 받기 전까지는 그 지위가 유지됩니다. 기간 만료 후 보증금을 받지 못한 상태에서 쓸 수 있는 절차는 보증금을 돌려받지 못할 때의 대응을 정리한 글에 단계별로 있습니다.

계약 기간을 20년 넘게 길게 정하는 것은 되나요?

지금은 상한을 정한 조문이 없습니다. 과거에는 「민법」 제651조제1항이 임대차존속기간을 20년으로 제한했는데, 헌법재판소는 2013년 12월 26일 2011헌바234 결정으로 이 조항이 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다고 판단했습니다. 결정요지는 이 조항이 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다고 지적했습니다.

그 뒤 입법이 따라왔습니다. 현재 「민법」 제651조는 2016년 1월 6일 삭제된 상태이고, 조문 아래에는 2016년 1월 6일 법률 제13710호에 의하여 2013년 12월 26일 헌법재판소에서 위헌결정된 이 조를 삭제한다는 설명이 붙어 있습니다.

남은 그림은 한쪽으로만 기울어져 있습니다. 임대차기간에 관하여 법이 지금 정하고 있는 것은 최단기간의 보장이고, 그것도 임차인에게 유리한 방향으로만 작동합니다. 위로 얼마나 길게 정할 수 있는지에 관한 제한은 사라졌습니다.

내 계약에서 무엇을 확인해야 하나요?

확인은 계약서의 기간 칸에서 시작합니다.

1. 기간이 2년 미만으로 적혀 있는지, 또는 비어 있는지 본다. 어느 쪽이든 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 계약이다.
2. 날짜를 두 개 적어 둔다. 계약서상 약정 만료일과, 시작일부터 2년이 되는 날이다. 단서를 쓸지 여부에 따라 임대차가 끝나는 날이 이 두 날짜 중 하나로 정해진다.
3. 갱신 관련 통지 시점이 두 번째 날짜를 기준으로 계산되는 구조로 읽힌다는 점을 염두에 둔다. 제6조제1항 전단의 기간이 제6조의3제1항의 갱신요구 기간으로도 쓰이므로 기산점이 어긋나면 두 경로가 함께 어긋난다.
4. 짧은 기간을 주장할 생각이라면 그 주장이 종료와 보증금 반환 쪽으로만 쓰이는 카드라는 점을 함께 본다. 96다5551, 5568 판결은 그 주장으로 새로운 2년을 얻는 경로는 닫아 두었다.
5. 경매가 진행 중인 집이라면 배당요구에 무엇을 적고 어떤 계약서를 붙이는지가 뒤에 번복하기 어려운 선택이 된다. 2000다24078 판결이 그 번복을 금반언 및 신의칙 위반으로 보았다.
6. 상가라면 숫자가 1년으로 바뀌고, 갱신요구는 최초 기간을 포함한 전체 10년 안에서만 가능하다는 제한이 추가로 걸린다.
7. 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우라면 제11조에 따라 이 법이 적용되지 않고 「민법」 제635조의 통고 기간이 기준이 된다.

판단이 갈리는 조건은 결국 두 가지입니다. 계약서의 기간이 법이 정한 최단기간보다 짧은지, 그리고 그 짧은 기간을 주장하는 사람이 임차인인지입니다.

참고한 공개 자료: 주택임대차보호법 제4조 임대차기간 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제6조, 주택임대차보호법 제6조의2, 주택임대차보호법 제6조의3, 주택임대차보호법 제10조, 주택임대차보호법 제11조, 상가건물 임대차보호법 제9조, 상가건물 임대차보호법 제10조, 상가건물 임대차보호법 제15조, 민법 제635조, 민법 제651조, 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결, 헌법재판소 2013. 12. 26. 2011헌바234 결정