전월세 신고를 안 하면 과태료가 얼마인가요?

전월세 계약을 하고 한참 지나서야 신고 의무가 있다는 말을 듣는 경우가 많습니다. 이때 가장 먼저 확인하고 싶은 것은 과태료 금액인데, 법률에는 상한만 적혀 있고 실제로 부과되는 금액은 시행령 별표에 계약금액과 늦은 기간을 두 축으로 하는 표로 들어 있습니다. 그리고 이미 전입신고를 했다면 신고 의무가 이미 해결되어 있을 수도 있습니다.

이 글은 금액과 계산 방법을 먼저 정리하고, 그다음에 내 계약이 신고 대상인지, 전입신고로 대신할 수 있는지, 기한을 넘겼을 때 줄일 길이 있는지를 조문 순서대로 확인합니다.

이 글의 기준일은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 2024년 5월 17일 시행본(법률 제20194호), 같은 법 시행령 2026년 10월 1일 시행본(대통령령 제36740호), 같은 법 시행규칙 2026년 2월 10일 시행본, 「주택임대차보호법」 2026년 1월 2일 시행본입니다.

신고를 늦게 하면 과태료가 얼마인가요?

법률이 정한 것은 상한입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제5항제3호는 제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자에게 100만원 이하의 과태료를 부과한다고 정합니다.

실제 금액은 같은 법 시행령 제20조가 위임한 별표 3에 있습니다. 별표 3 마목은 신고하지 않은 기간을 다섯 구간으로, 계약금액을 네 구간으로 나눈 표로 되어 있습니다.

표에서 읽어 둘 것이 두 가지 있습니다. 하나는 공동신고를 거부한 경우가 가장 무거운 칸, 즉 2년을 넘긴 경우와 같은 칸에 놓인다는 점입니다. 다른 하나는 거짓으로 신고한 경우가 지연과 전혀 다른 단일 금액이라는 점입니다. 별표 3 마목 바)는 거짓으로 신고한 경우를 100만원으로 정하고 있어, 법률이 정한 상한이 그대로 적용됩니다. 3개월 이하 구간과 비교하면 금액 차이가 20배에서 50배까지 벌어지고, 지연 중 가장 무거운 칸인 30만원과 비교해도 세 배를 넘습니다.

기간을 세는 방법도 별표 3의 비고에 적혀 있습니다. 신고하지 않은 기간은 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산하며, 천재지변 등 불가항력적인 경우와 그에 준하는 사유로 신고 의무를 이행하지 못한 상당한 사유가 있다고 인정되는 경우의 기간은 산입하지 않을 수 있습니다.

과태료 구간을 정하는 계약금액은 어떻게 계산하나요?

여기서 쓰는 계약금액은 보증금이 아닙니다. 별표 3의 비고는 계약 형태를 세 갈래로 나눕니다.

월 차임에 200을 곱한다는 규칙 때문에, 보증금이 작아도 금액 구간이 쉽게 올라갑니다. 조문을 그대로 적용해 세 가지 경우를 계산해 보면 이렇게 됩니다.

첫 번째 경우는 보증금만 보면 1억원도 되지 않지만 계약금액은 1억5천만원이 되어, 1년을 넘겨 신고했다면 8만원이 아니라 13만원 칸에 놓입니다. 월세 비중이 큰 계약에서 체감과 실제 금액이 어긋나는 지점입니다.

세 번째 경우처럼 보증금만 있는 전세라면 계산이 단순해지는 대신, 보증금 액수 자체가 그대로 구간을 결정합니다. 보증금 규모가 큰 전세는 늦을수록 상단 구간에 머물게 됩니다.

내 계약이 신고 대상인가요?

금액과 지역이라는 두 조건을 모두 통과해야 신고 의무가 생깁니다.

금액 기준은 같은 법 시행령 제4조의3제1항입니다. 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약이 대상이고, 두 조건 중 하나만 넘어도 포함됩니다. 다만 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외됩니다. 금액 변동 없이 기간만 늘리는 재계약이라면 신고 대상에서 빠진다는 뜻입니다. 금액이 바뀌는 갱신이라면 신고 사항에 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권의 행사 여부까지 적게 됩니다(시행규칙 제6조의2제1항제5호). 통지 없이 그대로 이어지는 묵시적 갱신의 경우에도 금액 증감이 있었는지가 판단의 출발점입니다.

지역 기준은 같은 시행령 제4조의3제2항입니다. 조문이 열거하는 단위는 특별자치시, 특별자치도, 시, 군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다), 구(자치구를 말한다)입니다. 시와 자치구가 들어 있으므로 도시 지역은 사실상 전부 포함되고, 군이라는 단위 자체는 괄호로 범위가 좁혀져 광역시와 경기도에 속한 군만 들어갑니다. 다만 특별자치시와 특별자치도가 앞쪽에 별개 단위로 열거되어 있어, 특별자치도 관할구역에 있는 군은 군 항목이 아니라 특별자치도 항목으로 포함되는 구조입니다. 조문 문언을 그대로 읽으면 열거에서 빠지는 것은 광역시·경기도·특별자치도에 속하지 않는 도의 군 지역입니다.

신고 대상인 주택의 범위는 법 제6조의2제1항이 「주택임대차보호법」 제2조의 주택을 가리키면서 주택을 취득할 수 있는 권리까지 포함한다고 정합니다. 주임법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 하므로, 건물 등기상 용도보다 주거용으로 쓰이는지가 기준이 됩니다.

기한은 두 종류입니다. 법 제6조의2제1항은 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하도록 하고, 제6조의3제1항은 보증금·차임 등 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 신고하도록 합니다. 신고를 받은 신고관청은 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급합니다(제6조의2제4항).

제도가 적용되는 시점은 법률 부칙에 있습니다. 2020년 8월 18일 공포된 법률 제17483호는 2021년 6월 1일부터 시행되었고, 부칙 제2조는 제6조의2 및 제6조의3의 개정규정을 시행 후 최초로 주택 임대차 계약을 체결 또는 변경하는 경우부터 적용한다고 정했습니다.

과태료를 실제로 부과하기 시작한 시점은 조문이 아니라 행정 운영 사항입니다. 국토교통부는 2025년 4월 28일 자료를 통해 4년간 운영한 계도기간을 2025년 5월 31일 종료하고 그 다음 날 이후 체결되는 계약부터 과태료를 부과하며, 계도기간 중 체결된 계약은 부과 대상에서 제외한다고 알렸습니다. 계도기간은 법령 조문에 들어 있는 제도가 아니므로 법령을 찾아도 나오지 않습니다.

전입신고만 해도 신고한 것이 되나요?

조문은 그렇게 볼 수 있다고 정합니다. 법 제6조의5제1항은 제6조의2에도 불구하고 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다고 규정합니다.

다만 전입신고 창구에서 아무것도 내지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 같은 법 시행규칙 제6조의6은 이 의제가 적용되는 경우 임차인이 주택 임대차 계약서를, 계약서를 작성하지 않았다면 임대차 신고서를 제출해야 한다고 정합니다. 서류 제출이 의제의 전제로 붙어 있는 구조입니다.

공공·민간 임대사업자를 통한 계약에는 별도의 의제가 있습니다. 법 제6조의5제2항은 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자와 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 관련 법령에 따른 신고 또는 변경신고를 하는 경우 이 법에 따른 신고를 한 것으로 본다고 정합니다.

신고하면 확정일자는 저절로 생기나요?

같은 조에 들어 있지만 조건이 하나 더 붙습니다. 법 제6조의5제3항은 제6조의2, 제6조의3에 따른 신고의 접수를 완료한 때에는 「주택임대차보호법」 제3조의6제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다고 하면서, 괄호로 임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다고 적어 두었습니다. 이 경우 신고관청은 확정일자부를 작성하거나 확정일자부여기관에 신고 사실을 통보합니다.

조문 문언을 두 의제에 나란히 놓고 보면 갈라지는 지점이 보입니다. 신고 의무 자체는 계약서가 없어도 다른 입증 서류로 이행할 수 있지만, 확정일자 의제는 계약서 제출이 조건입니다. 계약서를 작성하지 않아 임대차 신고서만 낸 경우에는 신고 의무 쪽은 해결되고 확정일자 쪽은 해결되지 않는 상태가 됩니다.

이 차이가 중요한 이유는 확정일자가 보증금 순위와 연결되기 때문입니다. 주임법 제3조의2제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 전입신고와 확정일자가 보증금을 지키는 장치로 함께 언급되는 것도 이 조문 때문이고, 순위가 실제로 작동하는 국면은 보증금을 돌려받지 못해 경매로 가는 상황입니다.

집주인이 신고를 거부하면 어떻게 하나요?

원칙은 공동 신고입니다. 법 제6조의2제1항은 임대차계약당사자가 공동으로 신고하도록 하고, 당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고한다고 정합니다.

상대방이 응하지 않는 경우의 길도 조문에 있습니다. 법 제6조의2제3항은 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다고 규정합니다. 시행규칙 제6조의2제5항은 그 방법으로 임대차 신고서에 서명 또는 날인한 후 계약서 등 서류와 단독신고사유서를 첨부해 제출하도록 하고, 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지를 확인하게 합니다. 변경·해제 신고에도 같은 구조가 적용되어, 시행규칙 제6조의3제2항은 단독신고사유서와 함께 변경 계약서 또는 해제 합의서, 그에 준하는 입증 서류를 첨부하도록 정합니다.

실무에서 더 간단한 경로가 같은 시행규칙 제6조의2제9항에 들어 있습니다. 신고 사항이 모두 적혀 있고 임대차계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있는 주택 임대차 계약서를 일방이 제출하면, 당사자가 공동으로 임대차 신고서를 제출한 것으로 봅니다. 양쪽 서명이 들어간 계약서 한 장이 공동 신고를 대신하는 셈이어서, 단독신고사유서까지 가지 않아도 되는 경우가 생깁니다.

거부한 쪽에 남는 결과도 확인해 둘 필요가 있습니다. 법 제28조제5항제3호는 공동신고를 거부한 자를 과태료 대상에 명시하고, 별표 3 마목은 그 경우를 금액 구간별 최고액 칸에 배치합니다.

기한을 넘겼는데 과태료를 줄일 수 있나요?

시행령에 자진 신고에 관한 조문이 따로 있습니다. 같은 법 시행령 제21조제1항은 두 단계로 나눕니다.

주택 임대차 신고 위반이 여기에 들어가는 근거는 제21조제1항제1호 가목입니다. 감면 대상 위반행위로 법 제28조제2항제2호·제3호와 같은 조 제3항부터 제5항까지를 들고 있어, 제28조제5항제3호의 임대차 신고 위반도 포함됩니다.

감면이 막히는 경우도 같은 조 제2항에 열거되어 있습니다. 자진 신고하려는 거래계약과 관련해 「국세기본법」 또는 「지방세법」 등 관련 법령 위반 사실이 관계기관으로부터 조사기관에 통보된 경우, 그리고 자진 신고한 날부터 과거 1년 이내에 자진 신고로 3회 이상 해당 신고관청에서 감경 또는 면제를 받은 경우입니다. 절차는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 신고서와 위반행위를 입증할 수 있는 서류를 조사기관에 제출하는 방식입니다.

조문을 사실로만 읽으면, 신고기한을 넘긴 뒤 조사가 시작되기 전에 스스로 신고하는 쪽과 조사가 시작된 뒤에 신고하는 쪽 사이에 면제와 절반 감경이라는 차이가 생깁니다. 다만 요건에 최초성과 성실 협조가 들어 있어, 요건 충족 여부는 신고관청의 확인을 거치게 됩니다.

무엇을 어떤 순서로 확인하면 되나요?

1. 계약서에서 보증금과 월 차임을 확인해 시행령 제4조의3제1항의 두 기준(보증금 6천만원 초과, 월 차임 30만원 초과) 중 하나라도 넘는지 봅니다. 증감 없이 기간만 연장한 갱신이라면 여기서 끝납니다.
2. 주택 소재지가 같은 조 제2항이 열거한 단위에 해당하는지 확인합니다. 군 지역이라면 광역시·경기도 관할 군인지, 특별자치도 관할 군인지에 따라 결론이 달라지므로 신고관청에 확인하는 것이 안전한 구간입니다.
3. 전입신고를 이미 했다면, 그때 무엇을 냈는지 떠올려 봅니다. 계약서를 냈다면 법 제6조의5제1항의 신고 의제와 제3항의 확정일자 의제가 함께 걸리고, 임대차 신고서만 냈다면 신고 의제만 걸립니다.
4. 신고 여부가 기억나지 않으면 임대차 신고필증이 발급되었는지로 확인합니다. 신고필증은 법 제6조의2제4항에 따라 신고 접수 후 발급되는 서류입니다.
5. 기한을 넘긴 것이 확인되면 계약금액을 먼저 계산해 별표 3의 어느 칸에 놓이는지 확인합니다.
6. 조사 통지를 받지 않은 상태라면 시행령 제21조제1항제1호의 면제 요건과 제2항의 제외 사유를 대조해, 자진 신고로 갈 수 있는 구간인지 확인합니다.
7. 금액이 바뀌거나 계약이 해제되면 그 날부터 다시 30일이 시작된다는 점을 기록해 둡니다. 변경·해제 신고 미이행에도 같은 과태료 조문이 적용됩니다.

참고한 공개 자료: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 주택 임대차 계약의 신고 (국가법령정보센터), 같은 법 제6조의3, 같은 법 제6조의5, 같은 법 제28조, 같은 법 시행령 제4조의3, 같은 법 시행령 제20조, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행령 별표 3 과태료의 부과기준, 같은 법 시행규칙 제6조의2, 같은 법 시행규칙 제6조의3, 같은 법 시행규칙 제6조의4, 같은 법 시행규칙 제6조의5, 같은 법 시행규칙 제6조의6, 주택임대차보호법 제2조, 주택임대차보호법 제3조의2, 주택임대차보호법 제3조의6, 찾기 쉬운 생활법령정보 주택임대차 임대차계약, 대한민국 정책브리핑 주택 임대차 계약 신고제 본격 시행(국토교통부, 2025년 4월 28일)