경매로 넘어간 집, 보증금 중 얼마를 먼저 받나요?

집이 경매로 넘어갔다는 말을 들으면 가장 먼저 떠오르는 질문은 보증금을 한 푼도 못 받는지입니다. 「주택임대차보호법」은 보증금이 일정액 이하인 임차인에게는 등기 순위를 따지지 않고 먼저 받아 갈 몫을 떼어 줍니다. 확정일자를 받아 두지 않았더라도 적용되는 권리이고, 근저당권처럼 먼저 등기된 담보물권보다도 앞섭니다.

문제는 그 금액이 법률이 아니라 시행령에 들어 있고, 시행령이 여러 차례 올랐으며, 개정된 금액이 모두에게 소급되지 않는다는 데 있습니다. 그래서 같은 보증금을 낸 임차인이 집주인의 등기부 사정에 따라 전액을 보호받거나 한 푼도 받지 못하는 쪽으로 갈립니다. 이 글은 금액표를 먼저 놓고, 어느 표가 내 계약에 적용되는지 정하는 기준과 금액을 깎는 두 가지 한도, 자격이 있어도 못 받는 경우를 조문 순서대로 확인합니다.

이 글의 기준일은 「주택임대차보호법」 2026년 1월 2일 시행본(법률 제21065호), 같은 법 시행령 2026년 7월 1일 시행본(대통령령 제36423호), 「상가건물 임대차보호법」 2026년 5월 12일 시행본(법률 제21083호), 같은 법 시행령 2026년 7월 1일 시행본(대통령령 제36423호), 「민사집행법」 2026년 2월 1일 시행본(법률 제20733호)입니다.

보증금 중 먼저 받는 금액은 지역마다 얼마인가요?

「주택임대차보호법」 제8조제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 그 일정액과 대상자의 범위는 같은 법 제8조제3항이 대통령령에 위임했고, 시행령 제11조가 대상자를, 제10조제1항이 금액을 각각 지역별로 나누어 정합니다.

두 숫자의 역할이 다릅니다. 왼쪽은 문턱이고 오른쪽은 받는 금액입니다. 보증금이 왼쪽 한도를 넘으면 이 제도 자체가 적용되지 않으므로 오른쪽 금액도 0원이 됩니다. 구간에 따라 금액이 줄어드는 방식이 아니라 한 번에 끊기는 구조여서, 서울에서 보증금 1억6천500만원인 임차인은 5천500만원을 확보하지만 1억6천600만원인 임차인은 이 조문으로는 아무것도 받지 못하고 확정일자 순위에 따른 배당만 기대하게 됩니다.

주택의 문턱은 보증금만 봅니다. 시행령 제11조는 “보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인”이라고만 정하고 월 차임을 환산해 더하는 규정을 두지 않았습니다. 월세가 얼마든 문턱 판정에는 들어가지 않는다는 뜻이고, 뒤에서 볼 상가와 갈리는 지점입니다.

어느 금액표가 적용되는지는 무엇으로 정해지나요?

기준은 계약한 날도, 경매가 시작된 날도 아니고 그 집에 담보물권이 설정된 날입니다. 위 표의 금액을 만든 개정은 2023년 2월 21일 공포되어 그날 시행된 대통령령 제33254호인데, 그 부칙 제2조는 제10조제1항과 제11조의 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용하되 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 정했습니다.

그 직전 금액은 2021년 5월 11일 시행된 대통령령 제31673호가 정한 것으로, 같은 형식의 적용례를 부칙 제2조에 두고 있었습니다.

두 표를 나란히 놓으면 보증금이 같아도 결과가 뒤집히는 구간이 보입니다. 서울에서 보증금 1억5천500만원으로 계약한 임차인을 놓고 계산해 보겠습니다. 집주인이 2024년에 근저당권을 설정했다면 현행 표가 적용되어 한도 1억6천500만원 이하이므로 소액임차인에 해당하고 5천500만원을 확보합니다. 같은 보증금인데 근저당권이 2022년 6월에 설정되어 있었다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 규정이 적용되므로 한도가 1억5천만원이고, 보증금이 500만원 초과여서 그 근저당권자보다 먼저 받겠다고 주장할 수는 없습니다. 임차인이 바꿀 수 없는 등기부 날짜가 결과를 가르는 셈입니다.

부칙의 문언이 “담보물권을 취득한 자에 대해서는”이라고 사람을 기준으로 적혀 있다는 점도 읽어 둘 만합니다. 조문 구조를 그대로 따르면 한 집에 설정 시기가 다른 담보물권이 여러 개 있을 때 적용할 표가 담보물권자별로 갈릴 수 있다는 해석이 나옵니다. 등기부를 볼 때 담보물권이 몇 개이고 각각 언제 설정되었는지를 함께 확인하게 되는 이유입니다. 선순위 담보가 얼마나 잡혀 있는지 보는 방법은 등기부 을구와 채권최고액을 확인하는 절차를 정리한 전세사기 예방 글에서 다룹니다.

확정일자가 없어도 받을 수 있나요?

제8조의 소액임차인 보호와 제3조의2제2항의 우선변제권은 요건과 효과가 다른 별개의 권리입니다. 제8조제1항은 “임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”고만 요구하고, 제3조제1항은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하면서 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 확정일자는 제8조의 요건 목록에 들어 있지 않습니다.

두 권리가 서로를 배제하지는 않습니다. 제8조는 보증금 중 일정액에 관한 권리이고 제3조의2제2항은 보증금 전액에 관한 권리이므로, 조문 구조를 따르면 확정일자까지 갖춘 소액임차인은 일정액을 먼저 확보하고 남은 보증금에 대해서는 확정일자 순위에 따른 배당을 기대하는 자리에 서게 됩니다. 확정일자를 어떻게 받는지와 전입신고로 갈음되는 범위는 전월세 신고와 확정일자가 어떻게 연결되는지 정리한 글에서 다룹니다.

주택가액의 절반을 넘으면 어떻게 되나요?

표의 금액은 상한이고, 그 위에 또 하나의 상한이 겹칩니다. 제8조제3항 단서는 보증금 중 일정액의 범위와 기준이 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다고 정하고, 시행령 제10조제2항은 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 대지 가액이 주택가액에 포함된다는 점이 조문에 적혀 있습니다.

임차인이 여러 명인 다가구주택에서는 이 한도가 실제로 금액을 깎습니다. 시행령 제10조제3항은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 그 합한 금액에 대한 각자의 일정액 비율로 주택가액의 2분의 1을 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다고 정합니다. 조문의 계산식을 그 밖의 지역 사례에 넣어 보겠습니다.

주택가액이 6천만원이고, 보호 금액 2천500만원에 해당하는 소액임차인이 3명 있다고 가정합니다. 각자의 일정액을 더하면 7천500만원이고 이는 주택가액의 2분의 1인 3천만원을 초과합니다. 세 사람의 일정액이 같으므로 비율은 각 3분의 1이고, 3천만원을 그 비율로 나눈 1천만원이 각자의 일정액이 됩니다. 표에 적힌 2천500만원의 40퍼센트입니다.

세대를 쪼개 계약서를 여러 장 만드는 방식은 시행령 제10조제4항이 막고 있습니다. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다고 정하기 때문입니다. 합산한 보증금이 제11조의 문턱을 넘으면 문턱 판정부터 달라집니다.

자격이 되는데도 못 받는 경우가 있나요?

조문이 요구하는 기한은 두 개이고 서로 다릅니다. 하나는 제8조제1항의 ‘경매신청의 등기 전’이고, 다른 하나는 배당 절차의 기한입니다. 「민사집행법」 제88조제1항은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제148조제2호는 배당받을 채권자를 “배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자”로 적고 있습니다. 제84조제1항은 그 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 합니다. 소액임차인의 권리는 배당요구를 통해 절차에 들어가는 구조여서, 대항요건을 제때 갖춰 두었더라도 종기를 넘기면 배당받을 채권자 명단에 들어가지 못합니다.

임차한 시점 때문에 아예 배제되는 경우도 있습니다. 제3조의3제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다. 제3조의4제1항은 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에도 제3조의3제6항을 준용하므로, 등기된 임대차가 이미 있는 집에 뒤늦게 들어간 임차인에게는 같은 결과가 적용됩니다. 앞선 임차인이 보증금을 못 받아 임차권등기를 해 둔 집이라는 사실은 등기사항증명서에서 확인되는 사항입니다. 임차권등기명령이 어떤 절차인지는 보증금을 못 받았을 때의 임차권등기명령과 소송 절차를 정리한 글에서 다룹니다.

보증금을 깎아 소액임차인이 되면 인정되나요?

대법원은 임대차계약의 주된 목적이 무엇이었는지를 기준으로 갈라서 판단했습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 두 가지를 함께 밝혔습니다. 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳐 거주했더라도 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데 주된 목적이 있었던 경우에는 소액임차인으로 보호할 수 없다고 보았습니다. 반대로 실제 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약으로 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 계약이 통정허위표시여서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판시했습니다.

감액 자체가 문제되는 것이 아니라 거주 목적이 실제였는지가 쟁점이라는 뜻입니다. 어떤 사정이 반대쪽 판단으로 이어지는지는 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결에서 드러납니다. 이 사건에서 임차인은 이미 아파트를 소유하고 있었고, 공인중개사인 남편의 중개로 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 임차했으며, 당초 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았습니다. 대법원은 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 계약을 체결한 것이므로 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심 판단을 수긍했습니다.

두 판결을 겹쳐 보면 판단에 쓰인 간접사실이 드러납니다. 다른 주택을 보유하고 있는지, 담보 채권최고액이 시세를 넘어 경매가 임박했는지, 보증금이 시세보다 현저히 낮은지, 기일을 앞당겨 요건을 서둘러 갖췄는지가 주된 목적을 가리는 자료로 쓰였습니다. 판결의 판단은 그 사건의 사실관계를 전제로 한 것이므로 일반 법칙으로 넓혀 읽을 수는 없습니다.

상가 임차인도 같은 금액인가요?

제도의 틀은 같고 금액과 계산 방식이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항은 주택과 같은 문장으로 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다고 정하며, 제14조제3항은 그 범위를 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 정하도록 합니다.

차이가 세 군데 있습니다. 첫 번째로 상가 시행령 제6조는 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항에 따라 환산한 금액의 합계를 기준으로 삼습니다. 법 제2조제2항이 위임한 비율은 상가 시행령 제2조제3항의 1분의 100이고 제2항은 차임액을 월 단위로 하도록 하므로, 환산액은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 서울에서 월세 50만원인 상가라면 차임 환산만으로 5천만원이 쌓여 6천500만원 문턱에서 보증금 여력이 1천500만원밖에 남지 않습니다. 주택에서 월세가 문턱 판정에 들어가지 않는 것과 정반대입니다.

두 번째로 같은 법에 ‘환산보증금’이라는 말이 두 번 다른 금액으로 나옵니다. 상가 시행령 제2조제1항의 적용범위 기준은 서울 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외)와 세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 위 표의 6천500만원과는 자리수가 다른 별개의 기준이므로, 적용범위에 들어온다는 것과 최우선변제를 받는다는 것은 같은 판정이 아닙니다.

세 번째로 금액의 갱신 속도가 다릅니다. 상가 시행령 제6조와 제7조의 개정 연혁은 2008년 8월 21일, 2010년 7월 21일, 2013년 12월 30일에서 멈춰 있습니다. 주택 쪽이 2016년, 2018년, 2021년, 2023년에 네 차례 올라간 동안 상가 금액은 그대로였습니다. 지역 묶음도 달라서 용인시와 김포시는 주택 시행령에서는 과밀억제권역과 같은 칸에 있지만 상가 시행령에서는 광역시와 같은 칸에 들어갑니다. 상가 임차인이 보증금을 지키는 다른 축인 권리금 회수는 임대인의 방해와 권리금 회수 기회를 정리한 글에서 다룹니다.

무엇을 어디서 확인해야 하나요?

확인 순서는 등기부에서 시작해 법원 공고로 끝납니다.

1. 등기사항증명서 을구에서 근저당권 등 담보물권이 몇 개이고 각각 언제 설정되었는지 본다. 그 설정 날짜가 속한 시기의 시행령 금액표가 그 담보물권자에 대해 적용되는 표다.
2. 내 보증금이 그 표의 임차인 범위 한도 이하인지 본다. 한도를 넘으면 제8조는 적용되지 않으므로, 확정일자에 따른 순위가 어디쯤인지로 판단을 옮긴다.
3. 주택의 인도와 주민등록을 유지하고 있는지 본다. 제8조제1항이 요건을 갖추도록 정한 시점은 주택에 대한 경매신청의 등기 전이다.
4. 같은 건물에 임차인이 몇 명인지, 매각으로 잡힐 주택가액이 어느 정도인지 본다. 임차인이 여러 명이면 주택가액의 2분의 1 한도와 시행령 제10조제3항의 분할 때문에 표의 금액을 그대로 받지 못할 수 있다.
5. 경매가 개시되면 법원이 공고한 배당요구의 종기를 확인하고 그 기한 안에 배당요구를 한다. 대항요건을 갖춘 것과 배당요구를 한 것은 별개의 행위다.
6. 지역 구분이 애매하면 과밀억제권역 해당 여부를 확인한다. 범위는 「수도권정비계획법 시행령」 제9조가 별표 1로 정하고 있다.

참고한 공개 자료: 주택임대차보호법 제8조 보증금 중 일정액의 보호 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제3조 대항력 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제3조의2 보증금의 회수 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제3조의4 민법에 따른 주택임대차등기의 효력 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 시행령 제10조 보증금 중 일정액의 범위 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 시행령 제11조 우선변제를 받을 임차인의 범위 (국가법령정보센터), 민사집행법 제84조 배당요구의 종기결정 및 공고 (국가법령정보센터), 민사집행법 제88조 배당요구 (국가법령정보센터), 민사집행법 제148조 배당받을 채권자의 범위 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제14조 보증금 중 일정액의 보호 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 제2조 적용범위 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 적용범위 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 우선변제를 받을 임차인의 범위 (국가법령정보센터), 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 우선변제를 받을 보증금의 범위 등 (국가법령정보센터), 수도권정비계획법 시행령 제9조 권역의 범위 (국가법령정보센터), 수도권정비계획법 시행령 별표 1 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위 (국가법령정보센터), 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 (국가법령정보센터), 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 (국가법령정보센터)