상가 권리금, 임대인이 방해하면 어떻게 회수하나요?

상가를 넘기면서 받기로 한 권리금이 임대인 때문에 무너졌다면, 「상가건물 임대차보호법」은 임차인에게 손해배상 청구권을 주고 그 상한과 행사 기간까지 정해 두고 있습니다. 이 글은 2026년 5월 12일 시행 「상가건물 임대차보호법」(2025년 11월 11일 법률 제21083호로 개정)을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 권리금 조항인 제10조의3부터 제10조의7까지는 2015년 5월 13일 법률 제13284호로 신설되었고, 제10조의4 제1항과 제10조의5 제1호는 2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정되었습니다.

임대인이 권리금 회수를 방해하면 무엇을 청구할 수 있나요?

손해배상입니다. 제10조의4 제3항은 임대인이 같은 조 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 권리금을 임대인에게서 직접 받아내는 구조가 아니라, 방해로 잃은 손해를 배상받는 구조입니다.

배상액에는 법이 정한 상한이 있습니다. 같은 항 후문은 손해배상액이 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액”을 넘지 못한다고 정합니다. 두 금액을 각각 구한 뒤 작은 쪽이 천장이 됩니다.

위 표는 조문의 계산 구조를 보여주기 위한 가상의 숫자입니다. 상한이라는 말 그대로, 실제로 인정되는 손해액이 그보다 적게 산정될 수도 있습니다.

행사 기간도 조문에 있습니다. 제10조의4 제4항은 이 손해배상을 청구할 권리가 “임대차가 종료한 날부터 3년” 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점이 방해행위를 한 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 함께 봐야 합니다.

어떤 행위가 ‘방해’에 해당하나요?

금지되는 행위는 네 가지이고, 그 기간은 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”입니다. 제10조의4 제1항이 이 기간과 행위 유형을 함께 정합니다. 이 구간은 2018년 10월 16일 법률 제15791호 개정으로 종전 3개월에서 6개월로 늘어났고, 같은 법 부칙 제3조는 개정 규정을 그 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다고 정했습니다.

금지되는 행위는 네 가지입니다.

제3호는 차임 인상 자체를 금지하는 형식이 아닙니다. 조문이 조세와 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액을 견주도록 적고 있어, 신규임차인이 되려는 자에게 요구한 조건이 그 비교 대상에 비추어 ‘현저히 고액’인지를 묻는 구조입니다.

신규임차인을 주선하지 않았으면 청구할 수 없나요?

원칙적으로는 주선이 필요하지만, 임대인이 미리 확정적으로 거절했다면 주선하지 않아도 청구할 수 있습니다.

대법원은 이 손해배상책임이 성립하려면 원칙적으로 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 한다고 보았습니다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결). 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는, 임차인에게 주선을 요구하는 것이 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 실제로 주선하지 않았더라도 제1항 제4호의 거절행위에 해당한다고 판단했습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

2018다284226 판결이 다룬 사안은 임차인이 임대차기간 만료 전에 자신이 주선하는 신규임차인과 계약을 체결해 달라고 요청했는데 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변한 경우였습니다. 대법원은 이를 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 것으로 보아, 임차인이 신규임차인 물색을 중단했더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

확정적 표시가 있었는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정을 종합해 판단한다는 것이 두 판결의 공통된 기준입니다. 판단 자료가 양측이 주고받은 말과 태도라는 뜻이므로, 임대인의 답변이 어떤 형태로 남아 있는지가 이 기준에 걸립니다.

임대인의 ‘정당한 사유’는 어디까지 인정되나요?

법이 정당한 사유로 보는 경우는 네 가지로 한정돼 있습니다. 제10조의4 제2항이 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 그렇게 열거합니다.

제3호는 조문만 읽으면 기간 요건 하나로 보이지만, 대법원은 두 가지를 모두 요구합니다. 임대인이 임대차 종료 시에 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다는 것입니다. 임대인이 다른 사유로 계약 체결을 거절한 뒤 사후적으로 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유로 인정할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결).

1년 6개월이 지나기 전에 건물이 팔린 경우에 대해서도 판단이 있습니다. 대법원은 임대인이 비영리 사용 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제로 새로운 소유자가 그 기간 중에 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐 1년 6개월 이상이 되는 경우라면 정당한 사유를 인정할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결). 소유권이 넘어갔다는 사실만으로 요건이 깨지지도, 자동으로 충족되지도 않는 구조입니다. 소유자 변경 자체가 임대차에 미치는 효과는 상가와 주택에서 소유자가 바뀔 때 임대인 지위가 승계되는 조건을 정리한 글에서 따로 다룹니다.

차임을 연체한 적이 있으면 보호받지 못하나요?

제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정합니다. 그 제1호가 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”입니다.

대법원은 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 계약갱신을 요구할 당시 연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있고 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단했습니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635 판결). 조문이 ‘연체한 사실이 있는 경우’로 적혀 있어, 나중에 메워 넣었는지가 아니라 과거에 그 수준에 이른 적이 있는지를 본다는 해석입니다.

제10조 제1항이 정하는 갱신 거절 사유는 연체 외에도 부정한 방법의 임차, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 멸실, 철거·재건축 필요, 의무의 현저한 위반 등으로 이어집니다. 이 목록은 상가 임대차에만 적용되는 것으로, 주택은 「주택임대차보호법」이 연체 기수와 거절 사유를 달리 정하고 있어 주택의 계약갱신요구권 행사 시기와 거절 사유를 정리한 글과 요건이 그대로 겹치지 않습니다.

기간이 겹치는 특례도 하나 있습니다. 제10조의9는 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서, 제10조의8의 적용에서 차임연체액으로 보지 않는다고 정합니다. 해당 개정법은 2020년 9월 29일 공포한 날부터 시행되었으므로, 그 시점부터 6개월간의 연체액이 이 특례의 대상입니다. 같은 조는 그 연체액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않는다고 덧붙입니다.

재건축·철거 계획을 알렸다면 방해행위인가요?

고지 사실만으로는 방해행위로 보지 않는 것이 원칙입니다. 대법원은 임대인이 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 제10조의4 제1항 제4호의 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결).

다만 같은 판결은 예외가 되는 사정을 함께 제시했습니다. 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시하고 고수하는 경우, 또는 임대인이 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다는 것입니다.

이 판결에는 갱신 거절과 권리금 방해를 분리해서 본 대목도 있습니다. 대법원은 갱신에 관한 제10조 제1항과 권리금 회수에 관한 제10조의3·제10조의4의 내용과 취지가 같지 않으므로, 임대인이 고지한 내용이 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 못하더라도 결론은 마찬가지라고 밝혔습니다. 갱신 거절 사유로는 부족한 재건축 계획이라도 그 고지 자체가 곧 권리금 방해가 되는 것은 아니라는 뜻으로 읽힙니다.

10년을 채웠거나 보증금이 큰 상가도 보호되나요?

갱신요구권이 남아 있지 않아도 권리금 회수기회는 별도로 보호됩니다. 대법원은 전체 임대차기간이 상한을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결). 이 판결은 상한이 5년이던 구법 사안이고, 현행 제10조 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위로 정하고 있습니다.

보증금 규모도 이 조항의 적용을 막지 않습니다. 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하면서도, 같은 조 제3항은 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2 및 제19조는 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 권리금 조항 전체가 여기에 들어 있습니다.

적용이 배제되는 경우는 따로 규정돼 있습니다. 제10조의5는 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 대규모점포 안이라도 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 이 제외 대상에서 빠집니다.

특약으로 이 보호를 없앨 수 있는지도 조문에 답이 있습니다. 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.

청구 전에 무엇을 확인하고 무엇을 남겨야 하나요?

가장 먼저 걸러지는 것은 청구가 아예 불가능해지는 두 가지입니다. 과거에 3기 차임액에 이르는 연체가 있었다면 제1항 단서로 임대인에게 방해 금지 의무 자체가 없고, 상가가 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산이면 제10조의5로 제10조의4가 적용되지 않습니다. 시효도 여기에 함께 놓입니다. 종료일 기준이라 달력만 보면 확인됩니다.

그다음은 자료를 어떤 형태로 갖고 있는지의 문제입니다. 인적사항을 제시해 주선한 기록이 있으면 원칙 경로이고, 그것이 없다면 임대인이 계약을 체결하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 대화가 남아 있는지에 따라 2018다284226 판결의 예외를 쓸 수 있는지가 갈립니다. 임대인이 비영리 사용을 주장할 가능성이 있다면 거절 당시에 그 사유를 들었는지가 별도의 쟁점이 되므로, 거절 시점의 문언이 무엇이었는지를 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.

금액은 하나가 아니라 둘을 준비하는 문제입니다. 권리금 계약서에 적힌 금액과 임대차 종료 당시의 권리금을 각각 확인해야 제3항의 상한이 정해지고, 뒤쪽은 평가 자료가 필요할 수 있습니다.

절차로는 제20조가 정하는 상가건물임대차분쟁조정위원회와 민사 절차가 있습니다. 갱신 거절을 둘러싼 배상액이 법에 어떤 방식으로 정해지는지 비교해 보려면 주택에서 실거주를 이유로 갱신을 거절당했을 때 확인 방법과 배상액 계산을 정리한 글이 대조 사례가 됩니다.

참고한 공개 자료: 상가건물 임대차보호법 제2조 (국가법령정보센터), 같은 법 제10조, 같은 법 제10조의3, 같은 법 제10조의4, 같은 법 제10조의5, 같은 법 제10조의9, 같은 법 제15조, 같은 법 제20조, 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결, 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635 판결, 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결, 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결