실거주 갱신거절, 어떻게 확인하고 얼마를 청구하나요?

집주인이 “내가 들어와 살겠다”며 갱신을 거절했는데 얼마 뒤 그 집에 다른 세입자가 보인다면, 임차인에게는 확인할 권리와 청구할 금액이 법에 정해져 있습니다. 이 글은 2026년 1월 2일 시행 「주택임대차보호법」(법률 제21065호), 2026년 7월 1일 시행 같은 법 시행령(대통령령 제36423호), 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」(법무부령, 2022년 2월 7일 시행)을 기준으로 정리한 일반 정보입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절당했습니다. 그것만으로 위법인가요?

거절 자체는 법이 허용하는 사유입니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신 거절 사유로 정하고 있습니다. 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 이 호에 포함됩니다.

문제가 되는 지점은 거절 이후의 행동입니다. 같은 조 제5항은 임대인이 제1항 제8호 사유로 갱신을 거절했음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정합니다.

조문을 요건별로 나누면 세 가지가 함께 있어야 합니다.

세 요건 중 하나라도 빠지면 제5항이 정한 배상 문제로 이어지지 않습니다. 갱신 요구를 언제까지 어떤 방법으로 해야 하는지는 계약갱신요구권의 행사 시기와 거절 사유를 정리한 글에서 따로 다룹니다.

새 세입자가 들어왔는지 어떻게 확인하나요?

법은 이 확인을 위한 통로를 임차인이었던 사람에게 열어 두었습니다. 「주택임대차보호법 시행령」 제5조 제5호는 법 제6조의3 제1항 제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자를 ‘이해관계인’으로 규정합니다. 이해관계인은 법 제3조의6 제3항에 따라 확정일자부여기관에 그 주택의 임대차 정보제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 이를 거부하지 못합니다.

확정일자부여기관은 법 제3조의6 제1항에 열거돼 있습니다. 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고 특별자치도는 포함합니다)·군·구(자치구)의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 「공증인법」에 따른 공증인입니다.

받을 수 있는 정보의 범위는 시행령 제6조 제1항이 정합니다. 갱신 거절된 임차인이었던 사람의 경우, 대상은 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약입니다.

여기서 실무상 한계 하나를 짚어 둘 필요가 있습니다. 이 제도는 확정일자부에 기록된 내용을 알려주는 것이므로, 새 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 조회로는 계약이 드러나지 않습니다. 확정일자 부여일과 임대차기간, 차임·보증금이 함께 나오기 때문에 조회 결과는 ‘언제부터 얼마에 누구와 계약했는지’를 보여주는 자료가 되며, 이는 뒤에서 볼 배상액 계산의 기초 자료이기도 합니다.

정보제공을 요청할 때 무엇을 내고 비용은 얼마인가요?

수수료는 1건마다 600원이고, 제출할 것은 요청서 한 장과 자격을 증명하는 서류입니다. 근거는 법무부령인 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」입니다. 같은 규칙 제7조 제1항은 임대차 정보제공 요청서(별지 제3호서식)에 자격을 증명하는 서류를 첨부하도록 정하고, 시행령 제5조 제5호에 해당하는 사람은 계약증서 등 해당 주택의 임차인이었던 자임을 증명하는 서류를 붙이도록 하고 있습니다. 갱신 거절 통지가 실거주를 이유로 한 것이었음을 보여주는 자료를 함께 정리해 두면 자격 소명이 수월합니다.

수수료는 같은 규칙 제8조 제1항 제2호가 정합니다.

「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자, 한부모가족지원법상 보호대상자 등 같은 조 제3항 각 호에 해당하는 사람은 수수료가 면제될 수 있습니다.

배상액은 어떻게 정해지나요?

「주택임대차보호법」 제6조의3 제6항은 배상액을 당사자의 협상에 맡기지 않고 세 가지 금액을 제시한 뒤 그중 큰 금액으로 하도록 정하고 있습니다. 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어진 경우는 예외입니다.

이 구조가 실제로 뜻하는 바는 두 가지입니다. 하나는 임차인이 손해를 구체적으로 입증하지 못하더라도 제1호의 3개월분이 최소선으로 작동한다는 점입니다. 다른 하나는 임대인이 시세를 크게 올려 새로 세를 놓았을수록 제2호 금액이 커진다는 점이며, 앞 절의 정보제공 조회로 확인한 새 계약의 차임·보증금이 바로 이 계산의 입력값이 됩니다.

보증금만 있는 전세인데 환산월차임은 어떻게 계산하나요?

제6항 제1호는 차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함해 ‘환산월차임’이라고 부릅니다. 조문은 ‘차임 외에 보증금이 있는 경우’를 전제로 적혀 있어, 월세 없이 보증금만 있는 전세에서 보증금 전액을 이 방식으로 환산하는 것은 조문을 그렇게 읽는 해석에 따른 결과입니다.

제7조의2와 시행령 제9조가 정하는 두 비율은 다음과 같습니다.

두 값 중 낮은 비율을 적용하므로, 계산에 앞서 한국은행이 공시한 기준금리를 확인해야 합니다. 아래는 전환율이 연 4퍼센트인 경우를 가정한 계산 예시입니다.

• 갱신거절 당시 전세보증금 3억원, 월세 없음. 3억원 × 4% ÷ 12개월 = 환산월차임 100만원
• 임대인이 제3자에게 보증금 3억 6천만원에 임대. 3억 6천만원 × 4% ÷ 12개월 = 환산월차임 120만원
• 제1호 금액: 100만원 × 3개월 = 300만원
• 제2호 금액: (120만원 - 100만원) × 24개월 = 480만원
• 제3호 금액: 이사비·중개보수·주거비 차액 등 실제 입증한 손해액

세 금액 중 큰 금액이 배상액이 되므로, 이 예시에서는 제2호의 480만원이 기준이 됩니다. 제3호 금액을 입증해 480만원을 넘길 수 있다면 그 금액이 됩니다. 실제 사건에서는 전환율과 보증금 규모에 따라 어느 호가 가장 큰지가 뒤바뀌므로 세 금액을 모두 계산해 비교하는 편이 안전합니다.

임대인이 어쩔 수 없는 사정이었다고 하면 어떻게 되나요?

제5항은 ‘정당한 사유 없이’ 제3자에게 임대한 경우를 요건으로 삼습니다. 임대인 쪽에서 정당한 사유가 있었다고 다투는 국면이 여기입니다. 조문은 어떤 사유가 정당한지를 열거하지 않고 있어, 실거주 계획이 무산된 경위와 그 사이의 시간, 새 임대차의 조건 같은 사실관계를 놓고 판단이 갈립니다.

임차인 쪽에서 정리해 둘 자료는 조회로 확인한 새 임대차의 시작일과 차임·보증금, 그리고 갱신 거절 통지의 내용입니다. 거절 시점과 새 계약 시점의 간격이 짧을수록, 새 차임이 종전보다 높을수록 다툼의 초점이 분명해집니다. 한편 임차인에게 불리한 약정은 같은 법 제10조에 따라 효력이 없으므로, 퇴거 과정에서 서명한 서류에 배상청구를 포기한다는 취지가 있더라도 그 효력은 별도로 따져 볼 문제입니다.

조정과 소송 중 어디로 가야 하나요?

이 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상에 들어갑니다. 시행령 제22조는 법 제14조 제2항 제5호의 위임을 받아 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁(제2호), 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁(제3호)을 조정 사항으로 정하고 있습니다.

조정을 택할 때 미리 알아 둘 마찰 지점이 있습니다. 법 제21조 제3항 제5호는 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우 신청을 각하하도록 정합니다. 상대방이 응하지 않으면 조정으로는 결론이 나지 않는다는 뜻이며, 이 경우 시행령 제33조 제3항에 따라 수수료 환급을 청구할 수 있는 사유에 해당하는지 확인할 수 있습니다.

무엇을 언제까지 확인해야 하나요?

시간 축이 이 사안의 핵심입니다. 제5항이 문제 삼는 것은 ‘갱신되었을 기간이 만료되기 전’의 임대이므로, 퇴거일로부터 2년이라는 구간을 달력에 표시해 두고 그 안의 변화를 확인하는 것이 출발점입니다.

확인 순서는 다음과 같이 잡을 수 있습니다.

• 갱신 거절이 실거주를 이유로 한 것이었음을 보여주는 통지·문자·내용증명을 보관한다
• 퇴거일 기준 2년의 만료일을 계산해 둔다
• 확정일자부여기관에 임대차 정보제공을 요청해 그 기간 중 존속하는 임대차계약이 있는지 조회한다
• 조회로 확인한 차임·보증금으로 제6항 제1호와 제2호 금액을 각각 계산하고, 이사비·중개보수 등 제3호 자료를 모은다
• 조정 신청과 민사 절차 중 어느 쪽이 맞는지, 상대방이 조정에 응할 가능성을 함께 따져 결정한다

판단이 갈리는 지점은 두 가지입니다. 임대인이 실제로 거주하다가 기간 중간에 세를 놓았다면 그 시점이 갱신되었을 기간 안인지가 쟁점이 되고, 임대인이 집을 팔았다면 제5항이 요건으로 삼는 ‘제3자에게 임대한 경우’에 해당하는지부터 따져야 합니다. 보증금 반환이 아직 끝나지 않은 상태라면 보증금을 돌려받지 못했을 때의 임차권등기명령과 소송 절차를 먼저 확인하는 편이 순서에 맞고, 애초에 갱신 통지 없이 계약이 연장된 경우라면 묵시적 갱신의 성립 요건과 해지 통지 규칙이 적용되는 국면인지부터 가려야 합니다.

참고한 공개 자료: 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제3조의6 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제10조 강행규정 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제14조 주택임대차분쟁조정위원회 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제21조 조정의 신청 등 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제23조 처리기간 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제26조 조정의 성립 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 제27조 집행력의 부여 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 시행령 제5조 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 시행령 제6조 요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률 (국가법령정보센터), 주택임대차보호법 시행령 제22조 조정위원회의 심의·조정 사항 (국가법령정보센터), 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제7조 임대차 정보제공 요청방법 (국가법령정보센터), 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조 수수료 (국가법령정보센터)